NOM-207-SCFI-2018: qué obliga al administrador de un condominio

Si administras un condominio con elevador, en algún momento te llegó una cotización que mencionaba la NOM-207, acompañada de un párrafo sobre multas y de la sugerencia implícita de que firmar rápido era lo prudente. Casi nada de ese material está escrito para ti: está escrito para vender un contrato, y eso se nota en qué cosas explica y en cuáles no.

Esta guía está escrita desde el otro lado de la mesa, contrastada contra el texto de la norma publicado en el Diario Oficial, el Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, las Normas Técnicas Complementarias vigentes y la Ley de Propiedad en Condominio. Cuando una afirmación que circula en el mercado no aparece en ninguno de esos textos, lo decimos con esas palabras. Es orientación práctica, no asesoría legal: cada inmueble tiene su propio régimen y su propia autoridad local. El panorama operativo del servicio —periodicidad técnica, modernización, proveedores OEM frente a independientes— está en la guía de mantenimiento de elevadores y qué exigir al proveedor. Aquí va la parte jurídica.

Qué es la NOM-207 y a quién obliga realmente

Se llama «NOM-207-SCFI-2018, Mantenimiento de elevadores, escaleras, rampas y aceras electromecánicas». La emitió la Secretaría de Economía, se publicó en el Diario Oficial el 19 de octubre de 2018 y entró en vigor el 17 de enero de 2019. Sigue vigente y sin modificaciones: su revisión sistemática de 2024 concluyó en «Confirmación», así que quien hable de una «NOM-207-SCFI-2023» cita una norma inexistente. El punto que cambia toda la lectura está en el numeral 1: la norma establece los requerimientos para el servicio de mantenimiento «que deben cumplir las empresas prestadoras del mismo». No dice el propietario, ni el condominio, ni el administrador. Es una norma dirigida al proveedor, y sus sanciones recaen sobre el proveedor.

El dato que cambia tu presupuesto: tu condominio es mensual, no trimestral

El numeral 5.2 establece que debe realizarse al menos una visita mensual para los equipos ubicados en oficinas, centros de enseñanza, hoteles, hospitales, centros comerciales, estaciones de transporte, centros industriales y espacios de concentración masiva. Dentro de esa última categoría, entre paréntesis y con todas sus letras, la norma incluye las zonas habitacionales, y el mismo numeral extiende la revisión mensual a los equipos en condiciones de humedad, salinidad y polvo. Solo entonces, para los equipos en lugares distintos, fija la visita mínima cada tres meses. La implicación es contundente: un edificio habitacional está en la lista de mensuales y la trimestral es el régimen residual. Si te cotizaron cuatro visitas al año para un condominio, el ahorro aparente sale de reducir a un tercio la frecuencia mínima que la norma le exige al proveedor.

Al comparar propuestas, revisa el número de visitas anuales antes que el precio: es la variable que más se manipula y la más fácil de comprobar. Lo que cuesta realmente una póliza mensual está en cuánto cuesta el mantenimiento de elevadores en 2026.

Lo que la norma sí le obliga a tu proveedor

Estas son las obligaciones verificadas del prestador: o están o no están, y comprobarlas toma una tarde.

Un detalle poco citado y muy accionable para auditar en sitio: el numeral 4.1 fija una lista cerrada de instrumentos que el prestador debe tener —cronómetro, tacómetro, vernier, torquímetro, multímetro, amperímetro de gancho, escantillones, pesas, nivel, bloqueador y llaves de puertas, entre otros—. Un técnico que llega sin pesas y sin tacómetro no puede probar frenos ni velocidad. Y el numeral 5.1 define el alcance mínimo —mano de obra, consumibles y, en su caso, refacciones conforme al contrato, cubriendo cuarto de máquinas, tablero, sobrepaso, cubo, cabina, fosas y recorrido—: esa frase «conforme al contrato» es donde se juega el dinero, y por eso las exclusiones merecen capítulo aparte en las cláusulas y trampas del contrato de mantenimiento.

Dos cosas que circulan en el mercado y no están en la norma

La primera es el «manual de operación en español» que supuestamente debe entregarte el proveedor. La palabra «español» aparece una sola vez en toda la norma, y es en la cláusula de la etiqueta de cabina; lo que existe es el numeral 5.3, que obliga al prestador a contar con manuales escritos de procedimientos para su operación interna. Puedes pedir un manual por contrato, pero como cláusula negociada, no como un derecho que no tienes.

La segunda es el «certificado de instalación», expresión que no aparece nunca en la NOM-207. Lo que existe es el Apéndice A.1.6: la unidad de inspección constata que el prestador cuenta con documentación técnica, manuales de servicio y planos eléctricos, documentación que vive en su domicilio. No es un entregable para ti.

El dictamen: dos años, con seguimiento anual

El numeral 7 establece que la evaluación de la conformidad la realiza una unidad acreditada y aprobada, y que los prestadores deben contar con dictamen emitido por ella. El numeral 7.2 fija su vigencia en dos años; el 7.3, que las visitas de seguimiento son anuales y que de cada una la unidad levanta acta. La confusión frecuente —«el dictamen es anual»— nace de mezclar ambas cosas: el documento dura dos años, lo anual es el seguimiento.

Una nota terminológica: el numeral 7 y la definición 3.22 remiten a la Ley Federal sobre Metrología y Normalización, abrogada por la Ley de Infraestructura de la Calidad en 2020, porque la NOM-207 es de 2018 y nunca se actualizó. Hoy el término correcto es «unidad de inspección». El procedimiento para comprobar a quien firmó el dictamen está en cómo verificar una unidad de inspección acreditada, y la lógica general de vigencias en el dictamen de cumplimiento y cuándo no lo necesitas.

Dos apuntes de honestidad sobre el límite de esa verificación. El primero es que la comprobación ideal sería doble —acreditación técnica y aprobación de la dependencia— y en esta norma solo la primera es consultable hoy; cómo se hace y qué se puede concluir está en el enlace anterior. El segundo es que no existe padrón capitalino de empresas de elevadores: quien ofrezca «estar en el padrón» describe algo inexistente.

La capa local: VBSO y Normas Técnicas Complementarias

Aquí empieza lo que sí te obliga a ti. En la Ciudad de México, el artículo 69 fracción V del Reglamento de Construcciones obliga a registrar ante la Alcaldía el Visto Bueno de Seguridad y Operación, suscrito por un Director Responsable de Obra, para ascensores, montacargas, escaleras mecánicas o cualquier otro mecanismo de transporte electromecánico, y el artículo 68 lo hace renovable cada tres años. El disparador importa: la obligación nace de tener el equipo, no del tamaño del inmueble ni de su uso. Un condominio de cinco niveles con un solo elevador está obligado igual que una torre corporativa. Súmale el artículo 70 fracción I, que hace al propietario o poseedor responsable de la operación y mantenimiento de la construcción, y el artículo 231, con su deber general de conservación.

La segunda pieza cierra el círculo. La Norma Técnica Complementaria para el Proyecto Arquitectónico publicada el 12 de diciembre de 2024, en vigor desde el 12 de junio de 2025, incorporó un capítulo 7 de operación y mantenimiento cuyo numeral 7.5.16.1 establece que para elevadores, escaleras eléctricas, rampas eléctricas y aceras móviles deben incluirse al menos las actividades necesarias para dar cumplimiento a la NOM-207-SCFI-2018.

Quién responde en un condominio: administrador, comité y asamblea

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal ordena la responsabilidad en tres niveles, y la respuesta corta a «¿quién responde?» es: el administrador. El artículo 23 fracción I clasifica el elevador como propiedad común, junto con escaleras y patios: nunca es responsabilidad de un condómino individual, ni siquiera del que vive en el último piso.

Quien ejecuta es el administrador, por el artículo 43: la fracción V le encarga la operación adecuada de las instalaciones y servicios generales, la fracción VI los actos de administración y conservación de las áreas comunes, y la fracción IV recabar y conservar los libros y la documentación, que es la base de tu obligación de bitácora.

Quien supervisa es el comité de vigilancia, por el artículo 49, y su fracción XIII conviene leerla completa: sus miembros responden en forma solidaria entre ellos y subsidiaria respecto del administrador por los daños derivados de omisiones o irregularidades que, habiéndolas conocido, no hayan notificado a la Asamblea. Traducido: enterarse de que el elevador lleva ocho meses sin servicio y no llevarlo a asamblea tiene consecuencias personales.

Quien aprueba y paga es la asamblea, con el fondo de mantenimiento para el gasto corriente y el de reserva para obra mayor, conforme al artículo 55. Las cuotas van por porcentaje de indiviso y el artículo 56 impide oponer excepción personal: nadie deja de pagar alegando que vive en planta baja.

¿Necesito asamblea para contratar el mantenimiento?

El artículo 26 fracción I establece que las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación las efectúa el administrador con cargo al fondo de gastos de mantenimiento, informando en la siguiente Asamblea, y que cuando ese fondo no baste o haya obras no previstas, convocará a Asamblea General Extraordinaria. La lectura práctica: el mantenimiento mensual es obra necesaria de conservación y se contrata sin convocar asamblea por cada visita; la modernización, el cambio de tablero o la sustitución completa son obras no previstas y requieren asamblea extraordinaria más la conformidad del comité. Esa frontera es la que más se manipula comercialmente: exige diagnóstico técnico por escrito antes de llevar cualquier modernización a votación.

El PIPC: la obligación que casi ningún condominio sabe que tiene

La Ley de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil de la Ciudad de México establece en su artículo 58 fracción I que el Programa Interno se implementará en unidades habitacionales y conjuntos condominales por parte de propietarios, poseedores y/o administradores, con vigencia de cinco años. Nótese lo que esa fracción no dice: no condiciona a nivel de riesgo, ni a superficie, ni a aforo. Todo conjunto condominal está obligado, y el administrador es sujeto obligado por texto expreso. Es probablemente el incumplimiento más extendido y más silencioso de la administración condominal capitalina.

La conexión con el elevador está en el artículo 56 fracción IV del Reglamento de la ley: entre los documentos para revalidar el Programa Interno se piden las bitácoras de mantenimiento de instalaciones, y el texto nombra expresamente los elevadores. Tu bitácora no es solo evidencia de diligencia: es requisito documental de un trámite con sanción propia.

Qué pedirle a tu proveedor esta semana

Ninguno de estos puntos requiere negociación ni abogado: son documentos que existen o no, y la respuesta que recibas dice más que cualquier presentación comercial.

• El dictamen de cumplimiento vigente, con su fecha y el nombre de la unidad que lo firmó: exhibirlo es su obligación, no un favor.
• El número de visitas anuales por escrito. Si son cuatro y administras un condominio, pide que te expliquen bajo qué supuesto del numeral 5.2 lo clasificaron.
• El formato de bitácora y la confirmación de que queda bajo tu resguardo, no en su oficina, porque es el documento que después pide tu Programa Interno.
• El teléfono de emergencia de la etiqueta de cabina, marcándolo tú un domingo por la noche: la manera de comprobar la atención 24/7 es usarla.

Por qué el puente de junio de 2025 cambia el mapa fuera de la capital

La NOM-207 es federal y la frecuencia mensual de un condominio no cambia por estado. Lo que cambió en junio de 2025, y solo en la Ciudad de México, es el puente: hasta entonces un administrador podía sostener con cierta razón que la norma obligaba a su proveedor y no a él, y desde el numeral 7.5.16.1 de la Norma Técnica Complementaria de 2024 ese argumento dejó de funcionar en la capital. La consecuencia práctica es asimétrica y conviene tenerla clara: un condominio capitalino que contrata a un prestador sin dictamen ya no tiene solo un problema de proveedor, tiene un incumplimiento propio de su obligación de mantenimiento y un flanco abierto en la revalidación de su Programa Interno.

Fuera de la capital ese puente todavía no existe con esa nitidez, y ahí conviene no confundir «no me lo piden» con «no me expone»: la responsabilidad frente a un accidente no depende de que un reglamento municipal enumere la bitácora, sino de que puedas demostrar diligencia el día que alguien la cuestione. Lleva bitácora y contrata prestador con dictamen aunque nadie te lo exija todavía.

Siguiente paso

Empieza por lo más barato y revelador: pide el dictamen de cumplimiento vigente de tu proveedor actual y cuenta cuántas visitas anuales trae tu contrato. Esas dos respuestas te dicen en diez minutos si estás cumpliendo o solo pagando. Si te obligan a salir a cotizar, apóyate en el checklist de verificación de proveedores, revisa el directorio de empresas de mantenimiento de elevadores y solicita cotización para comparar sobre el mismo alcance y la misma frecuencia. Si administras el inmueble completo, conviene alinear estos plazos con los del resto de servicios: el mantenimiento y la limpieza en condominios residenciales tiene su propia guía.